本文摘要：原标题:《深圳经济特区物业管理条例》自2020年3月1日起实施《深圳经济特区物业管理条例》经市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议于2019年8月29日修改通过，现予发布，自2020年3月1日起实施。

原标题:《深圳经济特区物业管理条例》自2020年3月1日起实施《深圳经济特区物业管理条例》经市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议于2019年8月29日修改通过，现予发布，自2020年3月1日起实施。深圳市人民代表大会常务委员会2019年9月3日目录第一章总则第二章物业管理区域及共用设施设备第三章业主和业主的组织第一节业主第二节首次业主大会会议筹划第三节业主大会第四节业主委员会第四章前期物业管理第五章物业服务第六章业主共计资金管理第七章物业安全性管理与用于确保第一节物业安全性管理第二节物业用于及专项修理资金第八章监督管理第九章法律责任第十章附则第一章总则第一条为了规范深圳经济特区物业管理活动，确保业主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合实际，制订本条例。

第二条深圳经济特区物业管理活动限于本条例。前款所称之为物业管理，是所指对物业管理区域的建筑物、构筑物及其设施的设施设备和涉及场地展开修理、水土保持、巡查以及其他日常管理，确保环境卫生和涉及秩序的活动。经业主联合要求，可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，也可以由业主自行管理。第三条物业管理实施业主自治权、专业服务与政府监督管理和指导结合的原则。

第四条市、区人民政府应该将物业管理划入现代服务业发展规划和社区管理体系，推展物业管理规范化、市场化。第五条业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会（以下全称社区党委）的领导下依法依规积极开展物业管理活动。业主委员会、物业服务企业应该依照中国共产党章程的规定成立中国共产党的基层组织，积极开展党的活动。第六条市人民政府住房和建设部门负责管理本市物业管理活动的监督管理和指导工作，遵守下列职责：（一）贯彻执行物业管理法律、法规和涉及规定；（二）研究制订或者制订物业管理规划、标准、规范和措施；（三）指导、协商全市物业用于安全性监督检查工作；（四）专责全市物业专项修理资金管理工作；（五）创建全市统一的物业管理信息平台；（六）专责、协商全市物业管理培训与宣传工作；（七）法律、法规规定的其他职责。

区人民政府住房和建设部门负责管理辖区内物业管理的监督管理和指导工作。市、区住房和建设部门可以委托具备管理公共事务职能的的组织对本条第一款第四至六项等涉及物业管理活动展开监督管理。市、区人民政府公安、规划和自然资源、城市管理和综合执法等涉及部门按照各自职责，依法积极开展物业管理涉及工作。

街道办事处负责管理的组织、协商业主大会正式成立以及业主委员会的议会选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，调停物业管理纠纷，并因应住房和建设部门对物业管理活动展开监督管理。反对社区居民委员会充分发挥对业主大会、业主委员会、物业服务企业的指导和监督起到。第七条提倡绿色、智慧物业管理。希望使用新技术、新方法提升物业管理质量和服务水平，营造安全性、舒适度、文明、人与自然、幸福的工作和生活环境。

第二章物业管理区域及共用设施设备第八条物业管理区域由市规划和自然资源部门在土地出让合约中不予确认。确认物业管理区域应该考虑到建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循比较集中于、资源共享、便于管理的原则。早已构成独立国家物业管理区域的，仍然新的调整，但物业管理区域业主联合要求拆分或者拆分物业管理区域的除外。物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和涉及场地不得拆分管理。

第九条建设单位应该在物业管理区域使用权获取合乎功能拒绝的业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房等物业管理用房。业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房归属于业主共计，应该办理产权注册并具备长时间用于功能，任何单位和个人不得将其拆分、出让、抵押，不得私自更改用途。第十条业主委员会办公用房建筑面积应该不少于二十平方米。

物业服务办公用房面积按照下列标准获取：（一）物业管理区域物业总建筑面积并未多达二十五万平方米的，按照不少于物业总建筑面积的千分之二获取，并不得多于一百平方米；（二）物业管理区域物业总建筑面积多达二十五万平方米的，二十五万平方米以内部分，按照该部分面积的千分之二获取；二十五万平方米以外部分，按照该部分面积的千分之一获取。物业管理设施设备用房面积根据设施设备加装、用于、确保的实际必须获取。第十一条物业管理区域的道路归属于业主共计，但归属于城市公共道路的除外。

物业管理区域的绿地归属于业主共计，但归属于城市公共绿地或者指明归属于私人所有的除外。物业管理区域的其他公共场所和公共设施，归属于业主共计。物业管理区域物业的以下部分归属于业主共计：（一）建筑物的基础、顶盖结构、外墙、屋顶等基本结构部分，地下通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共灯光等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备；（三）房地产买卖合同誓约归属于业主共计的物业；（四）法律、法规规定的其他共计部分。

建设单位申请人国有建设用地使用权及房屋所有权首次注册时，应该明确提出共计物业产权注册申请人，由不动产注册机构在不动产登记簿上不予记述。第十二条利用物业管理区域共计物业展开经营活动的，应该由业主联合要求，其收益归属于业主共计。有可能伤害特定业主就其专有部分拥有的合法权益的，还应该经该业主表示同意。第十三条新建住宅建设项目竣工验收备案之日起三个月内，建设单位应该将吸附于物业管理区域共计物业合乎国家标准和技术规范的供水、灌溉、供电、供气、通讯等设施设备接管涉及专营单位管理水土保持，涉及专营单位应该接管。

现有住宅物业区域吸附于共计物业的供水、供电、供气、通讯等设施设备，合乎国家标准和技术规范，经业主联合要求接管的，涉及专营单位应该接管，物业服务企业应该因应接管工作。第三章业主和业主的组织第一节业主第十四条本条例所称之为业主，是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记述的房屋所有权人。除前款规定外，合乎下列条件之一的，可以确认为业主：（一）仍未注册获得所有权，但基于交易、赠予、征地补偿等目的移往所有权的法律不道德早已合法占据建筑物专有部分的单位或者个人；（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书获得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；（三）因承继或者不受个人财产获得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；（四）因合法修建获得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；（五）其他合乎法律、法规规定的单位或者个人。

第十五条业主依法拥有下列权利：（一）参与业主大会会议，发表意见，行使投票权；（二）议会选举业主委员会、业主监事会或者监事，并依法依规拥有被选举权；（三）监督业主委员会、业主监事会或者监事的工作和物业服务企业遵守物业服务合约的情况；（四）对共计物业和业主共计资金用于管理的知情权和监督权；（五）就制定或者改动物业管理区域管理规约（以下全称管理规约）、业主大会议事规则、物业服务合约及其他物业管理事项明确提出意见和建议；（六）法律、法规规定的其他权利。第十六条业主、物业用于人应该依法遵守下列义务：（一）遵从管理规约、业主大会议事规则以及物业管理区域物业用于、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度；（二）继续执行业主大会、业主委员会依法做出的要求；（三）如期交纳物业管理费、物业专项修理资金；（四）因应物业服务企业或者其他管理人实行物业管理；（五）法律、法规以及管理规约规定的其他义务。第十七条管理规约应该还包括下列内容：（一）共计物业的用于和确保规则；（二）合理用于物业专有部分的权利和义务；（三）确保物业管理区域公共秩序的权利和义务；（四）物业管理区域涉及费用的分摊规则；（五）违背管理规约应该分担的责任。

业主大会议事规则应该就业主大会的议事方式、投票表决程序、业主委员会的明确职责和会议规则以及依法应该由业主大会议事规则规定的其他事项作出规定。业主、物业用于人违背管理规约的，业主委员会、物业服务企业应该不予劝说；不听得劝说的，业主委员会或者物业服务企业可以将涉及情况不予审批。第十八条业主投票权数、业主人数和业主总人数按照下列方法确认：（一）业主投票权数按照业主专有部分建筑面积计算出来，每平方米计算出来为一票，严重不足一平方米的按照四舍五入计算出来；（二）业主人数按照专有部分的数量计算出来，一个专有部分按照一人计算出来；建设单位仍未出售和虽已出售但仍未交付给，或者同一业主享有两个以上专有部分的，皆按照一人计算出来；（三）业主总人数，按照本款第二项业主人数的总和计算出来。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应该推举一人行使投票权，所代表的业主人数为一人。业主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，应该开具书面委托书，写明委托事项和投票权数。一个受托人最多可以拒绝接受三名业主的委托展开投票。

第二节首次业主大会会议筹划第十九条新建物业管理区域物业出售且早已交付使用的建筑面积超过物业总建筑面积百分之二十以上或者首套物业出售并交付使用剩一年之日起十五日内，建设单位应该书面报告物业所在地街道办事处，并获取物业出售和物业交付给资料、物业测绘文件、已筹措的物业专项修理资金清册等涉及资料。物业管理区域占到业主总人数百分之二十以上的业主或者占到全体业主所所持投票权数百分之二十以上的业主公开信，可以向街道办事处书面拒绝正式成立首次业主大会会议筹备组（以下全称筹备组）。

街道办事处应该在接到本条第一款规定的书面报告或者本条第二款规定的书面拒绝后一个月内正式成立筹备组，也可以根据物业管理区域实际情况主动的组织正式成立筹备组。第二十条筹备组由街道办事处、社区党委或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居民委员会、建设单位派员和业主代表构成。建设单位并未派员参加筹备组的，不影响筹备组的正式成立。

物业服务企业应该帮助筹备组积极开展筹备工作。筹备组由七至十名成员构成，其中街道办事处代表一名、社区党委或者物业管理区域基层党组织代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出所代表一名、社区居民委员会代表一名、建设单位代表一名，筹备组组组长由街道办事处代表兼任。筹备组中的业主代表由街道办事处在民主引荐的基础上从遵纪守法、热心公益的业主中确认并审批，业主代表资格应该合乎本条例有关业主委员会委员候选人资格的规定。

筹备组业主代表不得兼任首届业主委员会委员。第二十一条筹备组应该自正式成立之日起一个月内的组织开会首次筹备工作会议。

筹备组应该自首次筹备工作会议开会之日起六个月内的组织开会首次业主大会会议。首次筹备工作会议开会之日起六个月内无法开会首次业主大会会议或者首次业主大会会议没能议会选举产生业主委员会的，经街道办事处批准后，可以缩短三个月。筹备组自物业接续按规定工作完结后，自行退出。第二十二条筹备组负责管理下列筹备工作：（一）证实并审批业主名单、业主人数和总投票权数；（二）确认首次业主大会会议开会时间、地点、方式和议题；（三）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；（四）确认首次业主大会会议投票表决规则；（五）确认业主委员会委员、候补委员候选人产生办法和名单；（六）制订首届业主委员会议会选举办法；（七）首次业主大会会议的其他打算工作。

筹划组成员就筹备工作意见不完全一致的，由筹备组组组长做出要求。筹备组公布的通报或者公告，应该砖墙街道办事处公章。本条第一款所佩事项应该在首次业主大会会议开会十五日前不予审批。

业主对审批内容有异议的，筹备组应该在首次业主大会会议开会之前研究处置并做出回应。

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